新築を1年以内に売らなくてはいけなくなったら？ココに注意
新築を売る事業者の責任
『品確法』という言葉をご存知でしょうか。
正しくは「住宅の品質確保の促進等に関する法律」といい、業界では「品確法」「住宅品質確保法」などということもあります。
ざっくりと説明すると、
お家を買う(建てる)のはすごく高額なんだから、売る人はキチッとしたものを売ってよね！
という法律ですね。具体的には新築住宅に関しては、以下のように定められています。
（3）新築住宅における瑕疵担保期間10年の義務化
「住宅の柱や壁など構造耐力上主要な部分」、「屋根など雨漏りを防ぐ部分」に、瑕疵（工事不備、欠陥など）が見つかった場合について、「引き渡し後10年以内に見つかった場合は、売主（または施工会社など）が無償補修などをしなくてはならない」と定めている。
出店：SUUMO(スーモ)住宅用語大辞典
つまりこの法律があるおかげで、建物に重大な欠陥があったとしても10年間は売っていた業者さんがタダで補修してくれるのですね。
裏を返せば新築を売る側は、10年間は必ず欠陥を補修する責任を負う、ということになります。
責任を負うのは不動産会社だけじゃない！
一般の方がお家を売るときはどうでしょう。多くの場合、自分が住んでいた家を売るわけですからそれは「中古住宅」の販売です。この場合は新築とは違い、売る人は上記のような責任は負いません。では次のような場合はどうでしょうか？
「新築を購入したが入居する前に転勤が決まった」
「婚約して家を新築したが完成前に破談になってしまった」
※ちなみにどちらも購入から1年以内とします。
などのケースでお家を売却すると、一回も住んでおらず(未入居)、築1年以内という新築住宅の定義に合致しますから、それは「新築住宅の販売」となります。
そしてこの場合は不動産会社やハウスメーカーとは無関係の人でも上記のように瑕疵担保期間10年の義務を負うのです。
住宅の補修ですから万が一本当に瑕疵が発見されれば、その費用は言わずもがな高額です。
もしも瑕疵が発見された部分が躯体部分だったとしたら最悪の場合、数千万円の補修をしなくてはいけないかもしれません。
えー！そんなお金払えるわけないじゃん！と思いますよね。
じゃあ上のようなケースで売らなくてはいけなくなったらどうすればいいのでしょうか？
一度住むか1年経過するのを待って中古住宅にしてしまう？でもそれでは売却価格はガクッとさがることに…
でも実はそんなことを心配する必要はなかったりします。
なぜなら、あなたのそのお家には“住宅瑕疵保険”という心強い保険があるからです！
あなたが新築住宅を買ったとき、売った(または建てた)業者さんは必ず住宅瑕疵保険に加入しています。
住宅瑕疵保険とは？
この保険があるおかげで、万が一瑕疵が発見されると保険が適用されて保険金が降りてきます。そのお金を使って補修をするというわけですね。
“必ず”とわざわざ書いたのはこの保険を付けることは、法律で定められているからです。
昔の法律では「自分が売った(作った)新築に欠陥があったら、ちゃんと責任もって直しなさい」としか決められていませんでした。
一見これだけでも安心のように見えますが、いざ法律を運用してみると「会社にお金がないから直せない」という事態が起こり、お家を購入した人に結局補修のお金が支払われなかったという悲惨なケースが続出しました。
中には会社が倒産していたり、行方をくらまして音信不通で泣き寝入り、、なんてこともあったようです。
それでは困るので追加されたのがこの「住宅瑕疵担保履行法」という法律です。
簡単に言うと、
「欠陥があったら責任もって直しなさい！」
ではなく
「欠陥があったら直せるようにお金を確保するか保険に入りなさい！」
となりました。
この決まりを守らないと誰も新築を売ってはいけないことになっているというわけですね。
住宅瑕疵保険がついたお家を転売したらどうなるか
話は戻り、新築住宅を買ってすぐに売った後も最初の購入者の手に渡ってから10年以内なら住宅瑕疵保険の保険期間です。
売った後も、万一、瑕疵があったら保険が降ります。
ただし注意しなくてはいけないのは、住宅瑕疵保険の保険対象はお家ではなく購入者だということです。
あくまでも被保険者は最初の購入者。つまりどういうことかというと、最初の購入者からお家を買った次の購入者が10年以内に瑕疵を発見した場合でも、
瑕疵がありますと実際に申告する権限があるのは最初に購入した人だけなのです。
別にいいじゃん。Aさんに申告するよう頼めば良いんでしょ？と思うかもしれませんが、不動産を売った人と買った人は仲介業者を通してやりとりをするわけですから取引が終わった後連絡をとりあう事はほとんどありません。売買が行われてすぐのタイミングならまだしも、何年も経つと連絡が取れるかどうかも不明です。もしかしたら連絡がとれたとしてもすんなり要求に応じてくれない可能性だってあるのです。
(もっとも、一度も住んでいない築1年以上の住宅であれば、売主には瑕疵を担保する責任があるので必ず要求に応じなければいけないのですが)
転売特約とは
そこで重要なのが住宅瑕疵保険の「転売特約」です。
転売特約とはその名の通り、転売しても大丈夫だよ！という特約です。
それだと適当すぎるのでもう少し真面目に解説すると、
保険範囲の対象となる住宅の所有権が他者に移譲された場合は移譲された人(上の例ならBさん)から申告した場合にも保険が適用されますよ、というものです。
転売特約があれば、上記の例でもBさんから直接販売業者に申告すれば保険が適用されます。
つまり、新築を売らなくてはいけなくなった場合は、購入したときの住宅瑕疵保険に転売特約が付いているかが重要です。
買う人のためというより「付いていたほうが安心して買える=売れやすい」のためですね。
付いているかが重要と書きましたが、実は転売特約は保険契約の開始後に後から追加の料金を払って付与することもできます。そのためほとんどの不動産業者やハウスメーカーは最初からは転売特約を付けていないことが多いです。
買った新築をすぐに売らなくてはいけなくなったというレアな事態に陥ってしまったときは、購入した不動産会社(ハウスメーカー)に転売特約を付けてもらう、と覚えておいてください。
ちなみに、、
でももし販売をお願いする不動産会社が、購入した不動産会社とは別の会社だったら？当然、特約の付与は購入した不動産業者さんに依頼しないといけません。住宅瑕疵保険の契約者はその住宅を販売した不動産会社ですからね。
最初販売した不動産会社の立場からすれば、自社に再販を任せてもらえないのに「再販を有利に進めたいから転売特約を付けてくれ」と頼まれるわけです。
良い顔は…しないでしょうね（笑）それでも付けるべきだと思いますが。
今回はちょっと難しい住宅瑕疵保険のハナシでした。
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