大きい土地は単価が安いワケ
売り土地をお探しのみなさま、物件を探していて疑問に思った事はありませんか？？
「土地の値段ってどうやって決めてるの？？」
今日はそんなおハナシです。
“坪単価”とは
売土地を探しているとよく目にする「○○万円/坪」という表示。その土地の値段を面積(坪)で割った数字です。一坪あたりの価格がいくらなのかを表しており『坪単価』と呼ばれます。他の土地と比べて高いのか安いのか比較する目安として参考にするわけですね。
希望エリアで物件を探していると同じエリアの中でも物件によって坪単価にはかなりバラつきがあることに気がつくと思います。
坪単価はどう決まるのか
「同じような場所なんだから一坪あたりの単価も同じになるんじゃないの？」と思われるかもしれません。
実は土地の価値というのは、エリアだけではなく方角や道路の幅などさまざまな条件によって上下するものなんです。
北陸地方は車社会なので当然道路が広いほうが車の出入りが簡単です。
方角は北向きや西向きよりも南向きのほうがより明るいお家が設計しやすくなります。
それ以外にも、斜面や高低差の有無、ライフラインが整備された年代、上空に高圧電線が通っているかどうかなど実にさまざまな要素が影響してきます。
そして、こうした坪単価に影響をおよぼすわかりやすい要素のひとつとして”土地の大きさ”が挙げられます。
カンタンに言ってしまえば面積の大きな土地は坪単価が安くなる傾向があります。
面積が大きいと単価が下がる理由は？？
なぜ面積の大きいと単価が下がるのでしょうか？
それは、面積が増えても利用価値も同じだけ増えるとは限らないからです。
土地の利用価値は価格に反映されます。坪単価というはあくまで価格を面積で割った数字なのです。
例えば図のような40坪の土地Aがあったとします。価格は1,200万円、坪単価にすると30万円/坪ですね。
そして土地Aの近隣に方角や道路などの条件が同じで面積が倍の80坪ある土地Bがあったとします。
このとき土地Bはいくらで売れると思いますか？
面積が倍なので価格も土地Aの2倍の2,400万円で売れるしょうか？
答えはズバリ、Aの倍の価格では売れません。おそらく高くても2,000～2,200万円でしょう。理由は、面積が2倍だからと言って利用価値が2倍あるわけではないからです。
この土地Bの間口 (道路から見た土地の幅のことを間口“まぐち”と言います) は10m。家を1軒建てるには十分ですが2軒建てるとなると無理がある幅です。結局のところ、面積が大きくても住宅を建てられるのは1軒分だけだということになります。土地の用途は決して住宅だけではありませんが、それでもメインとなる用途はやはり住宅です。つまり住宅が土地Aと同じく1軒しか建てられないことに変わりはないのだから、利用価値も土地Aの2倍には満たないということになります。
ちなみに、下のような場合はどうでしょうか。
土地Cも、土地Aのすぐ近くにある土地です。大きさは土地Bと同じく80坪。その他の条件はおおよそ同じだとします。
間口に注目してみましょう。土地Cの間口はAの倍の16mです。つまり土地Cは左右に2分割することで、土地Aが２つあるのと同じように利用することができるのです。この場合なら土地Aと同じ30万円/坪で売ることができるでしょう。よって価格は土地Aの2倍である2,400万円。なぜなら、土地Cは土地Aのまるまる2つ分の利用価値があるからです。
坪単価というのはあくまで”目安”である
不動産の価値を説明するときによく使われる坪単価ですが、比較するときにわかりやすいから目安として使われているだけで、実際にその土地を買うときに支払うのは単価ではなく総額(つまり価格自体)ですからね。
「坪単価が安いからおトク」とか「坪単価が高いから買わない」ではなく、不動産の価値を総合的に考慮した上で、その価値に金額が見合っているかを判断しなくてはいけないというわけです。
いかがでしたでしょうか？
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