土地の開発に用地を売った場合は譲渡税の控除がある！

こんばんは！

最近腹痛でカメラを飲みまくっている前田幸治です！汗

明日は人生初の大腸カメラ。。緊張です

さて！

兼ねてから商談を進めておりました造成地の用地買受けが決まりました！

ここまで長かったです。

埋蔵文化財の調査費用が巨額になると分かったときは一度は諦めようかと思いました。でも社長が「うちだけじゃなく協力してくれている地主さん達のためにも諦めずに何とかして買える方法を探そう」と決して諦めずに考え続けたので私も全力でお手伝いをさせていただきました。

そして本日、地主様の最後のお一人と契約を交わし、無事に用地買い受けの全ての契約が完了しました。

しかし安心してはいられません。ここから一刻も早く商品化するために粛々と工事の準備に取り掛かります。

この地域は埋蔵文化財の発掘調査を待たなくてはいけませんし、農地なので転用の手続きにも開発の手続きにも大変時間がかかります。工事完成は早くても来年の頭、といったところでしょうか。それでもこの地域にまた誰かの暮らしの拠点となる宅地を作っていけることが楽しみです。

不動産の仕事は街づくりの仕事でもありますね。みなさんもぜひ楽しみにお待ちください。

ところで、不動産を売却すると税金がかかります。譲渡税と言うやつです。その際、こうした開発行為の用地提供として不動産を売却した場合は、通常より譲渡税の税率が少なくなる特例があることはご存知でしょうか？

譲渡勢のキホン

まず譲渡税の基本を説明すると、不動産を売却すると譲渡税(不動産譲渡勢)がかかります。所有していた期間が、5年以内なら短期譲渡という扱いになり売買益の39％、5年以上なら長期譲渡となり売買益の20％が支払わなくてはならない税額となります(もちろん自分で住んでいた家や土地なら居住用財産の特例により税金は控除されます)。

長期譲渡(5年以上所有した後の譲渡)でも売買益の2割。結構でかい金額ですね。でもこればっかりは仕方がありません。税金なので。

譲渡益とは？

ちなみに売買益というのはその不動産を売ったことで儲けた額のことです。

売買益 = 売価 – ( 購入価格 + 経費 )

ざっくりと言うとこういう式。つまり売った金額と買った時の金額の差額が売買益になるわけですね。差が少なければそれだけ税金も少なくなると言うことです。

しかし実際には長期にわたって所有している不動産は先祖代々から相続で取得しているなど購入時の金額がわからないことも多く、その場合には「概算取得費」として売値の5％のみが取得価格として算入できます。5％しか引けなければ、ほぼ「売買益=売価」みたいになってしまうと言えます。そしてその売買益の2割近くは税金で持っていかれてしまう事になりますから、1,000万円で売却できても200万円近くは税金で取られるというケースもザラにあるのです。

「優良住宅地」の特例とは

「優良宅地」の特例とは、不動産を国の収容や宅地造成などに提供したときに受けられる譲渡税率を軽減する特例です。

正しくは「優良住宅地の造成等のために土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例」と言います。長いですね。

要するに、行政としては土地が遊んでるより開発されて宅地になった方が経済効果があって嬉しいので開発に用地提供することを奨励する為に売った時の税金を安くしますよ、と言うことです。

この特例の詳しい内容はとてもブログでは書ききれませんので、詳しくはこちらの参考URLを見ていただくとして、開発行為に該当する区域の土地を売った場合、税率が6％ほど安くなります。

〈譲渡所得の金額及び所得税額の計算〉

• ①　課税長期譲渡所得金額が2,000万円以下である場合
  課税長期譲渡所得金額×10％（住民税４％）
• ②　課税長期譲渡所得金額が2,000万円を超える場合
  200万円＋(課税長期譲渡所得金額−2,000万円)×15％（住民税５％)

引用元URL:https://www.zeiken.co.jp

通常の長期譲渡だと20％のところが、開発行為に該当する土地だと14％になる、と言うことですね。仮に売買差益が1,000万円で通常なら200万円の税額になるケースであれば140万円になる計算です。

宅地造成(土地を工事して住宅地にすること)に提供する場合はなんでも言い訳ではなく、基準があります。それが“開発行為”の許可を受けている宅地造成というやつです。開発行為についてもそのうちブログで書こうと思いますが、簡単に言うと、ある一定規模を超える面積の宅地造成をする場合は行政の定めたルールに従って工事しなければならないよと言う基準のことです。

開発行為に該当する工事は、地域にとっても使いやすい設計にしなければならないので優良宅地だと言えるわけですね。

この特例による控除は、はっきり言ってこれがあるから用地提供を決めるほどの理由にはなり得ないと思います。

しかし、用地を提供することが決まっている場合には見過ごせない金額ですので、必ず押さえておきたいですね。申請しなければ、適用されませんので。

それではまた！